YARGITAY KARARI
Y. 3 HD., E: 2015/8130, K: 2015/16217, T. 20.10.2015
ÖZET: Dairenin satış tarihindeki rayiç değeri araştırılıp sonuca göre karar verilmelidir.
Davacılar vekili dava dilekçesinde; müvekkillerinin, 23.09.2004 tarihinde, davalıdan daire satın aldıklarını, dairenin satış bedelinin 190.000,00 dolar olarak kararlaştırıldığını, müvekkillerinin satış bedelinin 120.000,00 dolarlık kısmına mahsuben …….., ………… Mahallesinde bulunan ………. numaralı daireyi davalıya devrettiklerini, kalan 70.000,00 dolarında nakit ödendiğini, dava dışı arsa sahiplerinin, dava dışı yüklenici aleyhine açtıkları kat karşılığı inşaat sözleşmesinin iptali davasının yargılaması sonunda, dava dışı yüklenici ile dava dışı arsa sahipleri arasında akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin iptaline karar verildiğini, davalının, müvekkillerine sattığı …….. numaralı dairenin de aralarında bulunduğu dairelerin tapularının bu karar ile iptal edildiğini, davaya konu dairenin müvekkillerinin elinden çıktığını, tapu kaydının iptal edildiğini belirterek; ……… numaralı dairenin rayiç bedelinin tespiti ile avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline ve dairenin, müvekkillerine teslimi gereken tarih ile tapu kaydının iptal tarihi arasındaki aylık kira getirisinin tespit edilerek davalıdan tahsiline, bu taleplerin kabulü mümkün olmaz ise, müvekkillerinin davalıya satış bedelinin bir kısmına mahsuben verdikleri (…..) numaralı dairenin satım bedeli olan 120.000,00 doların, TL karşılığının, satım tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte, davalıya nakit olarak verilen 70.000,00 doların 23.09.2004 tarihindeki TL karşılığının avans faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, (…….) numaralı dairenin tapu kaydının iptal edildiği tarihteki sürüm değeri ile satım bedeli arasındaki rayiç değer farkın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde, müvekkilinin, yüklenici şirket ve arsa sahipleriyle arasında her hangi bir hukuki ya da fiili bir irtibat bulunmadığını, müvekkilinin davaya konu …….. numaralı daireyi inşaat seviyesi henüz %5 iken dava dışı yüklenici şirketten 11.02.2004 tarihinde 80.000,00 TL ödeyerek satın aldığını, aynı daireyi inşaat seviyesi %15 iken 23.09.2004 tarihinde 90.000,00 TL’ye davacılara sattığını, taşınmazın satış tarihinde gizlenen hukuki ya da maddi hiç bir ayıbının olmadığını, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinde müvekkiline atfedilebilecek hiç bir kusurun bulunmadığını, ……… numaralı dairenin satışı ile 10 numaralı dairenin tapusunun müvekkiline devredilmesine ilişkin olarak davacıların iddia ettiği gibi bir mahsup ilişkisinin mevcut olmadığını, müvekkilinin, …numaralı dairenin satış bedelini davacı tarafa nakit olarak ödediğini, davacıların eldeki davayı, sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayandırdıkları, buna göre davanın açıldığı tarih itibari ile bir yıllık zamanaşımı süresinin geçtiğini savunarak; davanın reddine karar verilmesini dilemiştir.
Mahkemece; davanın kabulü ile hükme esas alınan bilirkişi raporu doğrultusunda 300.000,00 TL’nin dava tarihi olan 11.12.2012 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş, hüküm, taraf vekillerince temyiz edilmiş, davalı vekili temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılmasını istemiştir.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacılar vekilinin tüm, davalı vekilinin sair temyiz itirazları yerinde görülmeyerek reddedilmiştir.
Davalılar vekilinin kabul gören temyiz itirazlarına gelince; Dosya kapsamındaki bilgi ve belgelerden; davalının, inşaat halinde olan 15 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki binanın …….. numaralı dairesini, dava dışı yüklenici şirketten 11.02.2004 tarihinde satın aldığı, 23.09.2004 tarihinde daireyi davacılara sattığı, taşınmazın davacılar adına tapuya devrinin yapıldığı, bu arada yüklenici şirketin inşaatı tamamlayamaması üzerine, dava dışı arsa sahiplerinin 14.07.2005 tarihinde yüklenici şirket aleyhine sözleşmenin feshi istemli dava açtıkları, kat maliki olan davacıların da bu davaya dahil edildiği, yargılama sonunda, sözleşmenin feshi ile …….. numaralı bağımsız bölümün tapu kaydının iptaline karar verildiği, kararın 10.10.2011 tarihinde kesinleştiği, davacıların tapu kayıtlarının iptal edildiği, bunun üzerine davacıların, 25.12.2012 tarihinde eldeki davayı açtıkları anlaşılmaktadır.
Taraflar arasında yapılan sözleşme resmi şekilde yapıldığından geçerlidir. Geçerli sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle davacı taraf, satış bedelini ödediğini ispat etmek koşuluyla, ifanın imkânsız hale geldiği tarihteki rayiç değerini isteyebilir. Bu bağlamda, mahkemenin, davacıların, davaya konu … numaralı dairenin rayiç değerini davalıdan isteyebileceği yönündeki değerlendirmesi yerindedir.
Diğer taraftan, davaya konu dairenin rayiç değerinin tespitine yönelik olarak hükme esas alınan bilirkişi raporu, taraflar arasındaki uyuşmazlığı çözecek nitelikte somut ve bilimsel veriler içermemekte, Yargıtay denetimine elverişli bulunmamaktadır. Bilirkişilerin raporlarını hazırlarken raporun dayanağı olan somut ve özel nedenleri bilimsel verilere uygun olarak göstermeleri gerekir. Bilirkişi raporu, Yargıtay denetimine de elverişli olacak şekilde bilgi ve belgeye dayanan gerekçe ihtiva etmelidir. Ancak bu şekilde hazırlanmış raporun denetimi mümkün olup, hüküm kurmaya dayanak yapılabilir.
Hükme esas alınan kök raporda; ……. numaralı dairenin, konumu, alanı, ulaşım durumu, çevrede oluşan arsa rayiç değerleri, çevrede emsal olabilecek benzer yerlerin gerçek satış değerleri dikkate alınarak; satış tarihi olan 23.09.2004 tarihi itibariyle değerinin 285.000,00 TL; dava tarihi olan 25.12.2012 tarihi itibariyle değerinin 556.000,00 TL olduğu bildirilmiş olup, bahsedilen çevrede emsal olabilecek benzer yerlerin gerçek değerini gösteren somut veriler raporda gösterilmemiştir. Mahkemece, aynı bilirkişi heyetinden, taşınmazın tapu iptal tescil davasının kesinleştiği 10.10.2011 tarihindeki değerinin tespiti istenmiş, bilirkişiler, bu hususa yönelik olarak hazırladıkları ek raporda; satış tarihinde yapının tamamlama oranının %61 olduğu belirtilerek; ilamın kesinleştiği 10.10.2011 tarihi itibariyle değerinin 512.000,00 TL; %61 oranının ise 312.320,00 TL olduğu belirtilmiştir.
Hal böylece olunca mahkemece; davaya konu taşınmazın bulunduğu bölgede, benzer özellikler taşıyan taşınmazların, 10.10.2011 tarihindeki rayiç değeri araştırılıp, somut verilerek celbedilerek, yeniden bilirkişi marifetiyle inceleme yapılmak suretiyle hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik ve hüküm kurmaya elverişli bulunmayan bilirkişi raporuna itibar ederek yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı görülmüş, bu husus bozmayı gerektirmiştir.
Öte yandan, davacı taraf dava dilekçesinde; davaya konu dairenin, müvekkillerine teslimi gereken 01.12.2004 tarihi ile tapu kaydının iptal edildiği 10.10.2011 tarihi arasındaki süre için aylık kira getirisinin tespiti ile her ay itibariyle avans faizi ile birlikte tazminini talep etmiştir. Mahkemece, kararının gerekçesinde; taşınmazın hukuken geçerli bir sözleşme ile devredildiği, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile tapu kaydının iptal edilmesi sonucu gerçekleşen imkansızlıkta davalının payının olmadığı gerekçesiyle bu yönde hesaplama yapılmadığı açıklanmış ancak kararın hüküm kısmında, davacının tüm talepleri kabul edilmişcesine davanın kabulü şeklinde hüküm tesis edilmesi de doğru görülmemiştir.
SONUÇ
Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA ve Yargıtay duruşmasında vekille temsil edilen davalı taraf için duruşma tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi hükümlerine göre takdir edilen 1.100,00 TL vekalet ücretinin davacı taraftan alınıp davalı tarafa verilmesine, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 20.10.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.