Acele kamulaştırma
İdare, kamulaştırma süreci bitmeden taşınmaza el koyabilir. Bu yola yalnızca istisnai hâllerde başvurulabilir; ancak uygulamada asıl sorun, acelelik kararı sonradan iptal edilse bile taşınmazın çoğu zaman geri gelmemesidir.
- Acele kamulaştırma, Kamulaştırma Kanunu m. 27’de düzenlenen istisnai bir usuldür: kıymet takdiri dışındaki işlemler sonraya bırakılır, mahkeme yedi gün içinde bedeli belirler ve bedel bankaya yatırılarak taşınmaza el konulur.
- Cumhurbaşkanı kararında aceleliğin somut gerekçesi gösterilmelidir. Danıştay, yalnızca projenin varlığını yeterli saymamaktadır.
- El koyma mülkiyeti devretmez. Mülkiyet, ancak asliye hukuk mahkemesinin tescil kararıyla idareye geçer (m. 25).
- Acelelik kararı idari yargıda iptal edilse bile, kamu yararı ve kamulaştırma kararları ayakta ise bedel tespiti ve tescil davası devam eder (Yargıtay HGK, 19.11.2025).
- Anayasa Mahkemesi bu durumu yapısal bir sorun saymış, mülkiyet hakkının ihlal edildiğine karar vermiş ve kararı yasama organına bildirmiştir.
- Bu yüzden belirleyici olan zamanlamadır: iptal davası ve yürütmenin durdurulması talebi, el koyma ve tescil gerçekleşmeden sonuç doğurmalıdır.
01Hangi hâllerde uygulanabilir
Olağan kamulaştırmada idare önce kamu yararı kararı alır, malik tespit edilir, satın alma usulü işletilir ve anlaşma sağlanamazsa asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açılır. Taşınmaza el koymak ancak tescil kararından sonra mümkündür.
Acele kamulaştırma bu sıralamayı bozar: kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere taşınmaza baştan el konulur. Kanun bunu üç hâlle sınırlamıştır.
3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanununun uygulanmasında yurt savunması ihtiyacına veya aceleliğine Cumhurbaşkanınca karar alınacak hallerde veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda gerekli olan taşınmaz malların kamulaştırılmasında kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere ilgili idarenin istemi ile mahkemece yedi gün içinde o taşınmaz malın 10 uncu madde esasları dairesinde ve 15 inci madde uyarınca seçilecek bilirkişilerce tespit edilecek değeri, idare tarafından mal sahibi adına 10 uncu maddeye göre yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılarak o taşınmaz mala el konulabilir.
(Ek fıkra: 19/4/2018-7139/29 md.) Mahkemece verilen taşınmaz mala el koyma kararı tapu müdürlüğüne bildirilir. Taşınmaz malın başkasına devir, ferağ veya temlikinin yapılamayacağı hükmü tapu kütüğüne şerh edilir. El koyma kararından sonra taşınmaz mal 20 nci madde uyarınca boşaltılır.
Maddedeki “Bakanlar Kurulunca” ibaresi 2/7/2018 tarihli ve 700 sayılı KHK ile “Cumhurbaşkanınca” olarak değiştirilmiştir; bugün acelelik kararını Cumhurbaşkanı verir.
Acele usule başvurulmuş olması, m. 7 ve m. 8’deki işlemlerin (malik tespiti, kıymet takdir ve uzlaşma komisyonu, satın alma daveti) hiç yapılmayacağı anlamına gelmez. Bu işlemler sonradan tamamlanmak zorundadır; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da m. 27’nin bu maddeleri bertaraf etmediğini açıkça belirtmiştir.
02Süreç nasıl işler
- 1Kamu yararı kararı ve onayİlgili merci kamu yararı kararı alır, m. 6 uyarınca onaylanır. Ardından idare kamulaştırma kararını alır.
- 2Cumhurbaşkanı acelelik kararıAceleliğe karar verilir. Kararda, acele usule neden ihtiyaç duyulduğu somut olarak gösterilmelidir.
- 3Asliye hukuk mahkemesine başvuruİdare, el koyma talebiyle taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine başvurur.
- 4Yedi gün içinde bedel tespitiMahkeme bilirkişi marifetiyle değeri belirler; bedel malik adına bankaya yatırılır ve el koymaya karar verilir.Bu aşamada malik henüz taraf olarak dinlenmemiş olabilir.
- 5Tapuya şerh ve boşaltmaEl koyma kararı tapuya bildirilir, devir yasağı şerhi işlenir, taşınmaz m. 20 uyarınca boşaltılır.
- 6Satın alma usulünün tamamlanmasıİdare, m. 8 uyarınca malikleri uzlaşmaya davet eder; anlaşma olmazsa anlaşmazlık tutanağı düzenlenir.
- 7Bedel tespiti ve tescil davasıİdare m. 10 uyarınca dava açar. Mülkiyet, ancak bu davadaki tescil kararıyla idareye geçer.
Hakların kullanılması ve borçların yerine getirilmesi bakımından kamulaştırma işlemi, mal sahibi için 10 uncu madde uyarınca mahkemece yapılan tebligatla başlar. Mülkiyetin idareye geçmesi, mahkemece verilen tescil kararı ile olur.
03Acelelik gerekçesi somut olmalıdır
Acelelik kararı idari bir işlemdir ve idari yargıda iptal davasına konu olur. Danıştay, kararda neden acele usule ihtiyaç duyulduğunun somut olarak ortaya konulmasını aramaktadır; projenin kendisinin varlığı tek başına yeterli değildir.
Rüzgâr enerji santrali projesi için verilen acele kamulaştırma kararı iptal edilmiştir. Karara göre, “hangi gerekçelerle acele kamulaştırma usulünün uygulanmasının istenildiği konusunda yeterince açıklamaya yer verilmediği, alanda rüzgâr enerji santrali kurulacak olmasının tek başına acele kamulaştırma yapılması için yeterli olmadığı”; kararda m. 27’nin aradığı olağanüstü durumların ve amaçlanan kamu yararının somut olarak ortaya konulmadığı tespit edilmiştir.
04İptal kararı taşınmazı geri getirir mi
Uygulamadaki asıl kırılma noktası budur. İdari yargı acelelik kararını iptal ettiğinde, adli yargıdaki bedel tespiti ve tescil davasının akıbeti ne olur?
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bu soruyu 2025 yılında karara bağlamıştır: acelelik kararının iptali, kamulaştırma işlemlerinin tamamını hukuka aykırı hâle getirmez.
Acele kamulaştırma kararı Danıştay İDDK tarafından iptal edilmiş olmasına rağmen, kamu yararı kararı, bakanlık oluru ve kamulaştırma kararı iptal edilmediği sürece ortada hukuken geçerli bir kamulaştırma bulunduğu; m. 10 çerçevesinde olağan kamulaştırma işlemlerine devam edilmesinin önünde hukuki engel olmadığı kabul edilmiştir. Bölge adliye mahkemesinin “davanın görülebilme şartı ortadan kalktı” gerekçesiyle verdiği ret kararı bozulmuştur.
Karşı oy. Acelelik kararı iptal edildiğine göre idarenin olağan usule dönmesi, m. 7 ve m. 8 gerekleri tamamlandıktan sonra m. 10’a göre dava açması gerektiği; aksi hâlde yargı kararının uygulanmamış olacağı ve maliklerin olağan usulün güvencelerinden yararlanamayacağı belirtilmiştir.
Sonuç pratikte şudur: iptal kararı geç gelirse taşınmaz geri gelmez. El koyma çoktan yapılmış, çoğu zaman tescil de tamamlanmış olur.
05Anayasa Mahkemesi: yapısal sorun
Anayasa Mahkemesi Genel Kurulu, tam da bu durumu incelemiş ve mülkiyet hakkının ihlal edildiğine karar vermiştir.
Mahkeme, acele kamulaştırmanın “istisnai bir kamulaştırma usulü olup olağan dışı şartların varlığı hâlinde başvurulabilecek” bir yöntem olduğunu; asıl olanın satın alma usulü, anlaşma sağlanamazsa bedel tespiti ve tescil davası olduğunu vurgulamıştır (§ 91).
Tescil kararının kanuni dayanağı bulunduğu için kanunilik ölçütünün karşılandığı kabul edilmiş; buna karşılık Anayasa’nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkının ihlal edildiğine hükmedilmiş ve başvuruculara ayrı ayrı 2.500 TL olmak üzere toplam 32.500 TL manevi tazminat ödenmesine karar verilmiştir.
Kararın 102. paragrafında, idari yargının iptal kararının “taşınmaza acele el atıldıktan hatta adli yargı mahkemesindeki tescil kararından sonra verildiğinden somut bir etki yaratmadığı ve sonuç doğurmadığı” tespit edilmiş; bunun yapısal bir mesele olduğu değerlendirilerek kararın bir örneğinin yasama organına bildirilmesine karar verilmiştir.
Mahkeme aynı paragrafta, idari yargıdaki davanın daha hızlı karara bağlanmasını ve adli yargı mahkemesinin idari yargıdan önce karar vermemesini sağlayacak kanuni düzenleme ihtiyacına işaret etmiştir. Ayrıca iptal kararının etkisiz kaldığı hâllerde malike ayrı bir dava açma külfeti yüklenmeden tazminat ödenmesi gerektiğini belirtmiştir.
06Malikin yapması gerekenler
Yukarıdaki tablo, malik bakımından tek bir sonuca çıkar: her şey zamanlamaya bağlıdır.
- El koyma duruşmasını kaçırmayın. Mahkeme yedi gün içinde karar verir. Tebligatı alır almaz dosyaya girmek, bilirkişi raporuna itiraz imkânını korur.
- İptal davasını derhal açın. Acelelik kararına karşı idari yargıda iptal davası açılırken yürütmenin durdurulması talep edilmelidir; kararın el koymadan önce alınması, davanın sonuçtan önce etki doğurmasının tek yoludur.
- Kamu yararı ve kamulaştırma kararlarını da hedef alın. Yargıtay HGK kararı gösteriyor ki yalnızca acelelik kararının iptali çoğu zaman sonucu değiştirmiyor. Süresinde ise bu işlemlere karşı da dava açılmalıdır.
- Otuz günlük süreyi takip edin. m. 10 uyarınca yapılan tebligattan itibaren otuz gün içinde idari yargıda iptal, adli yargıda maddi hatalara karşı düzeltim davası açılabilir (m. 14).
- Bedele itiraz ayrı bir konudur. Kamulaştırmanın hukuka uygunluğunu tartışmak ile bedelin düşük belirlenmesine itiraz etmek farklı yollardır; biri diğerinin yerine geçmez.
- Kısmen kamulaştırmada artan kısmı unutmayın. Kalan kısım yararlanmaya elverişli değilse, kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde yazılı başvuru ile o kısmın da kamulaştırılması istenebilir (m. 12).
07Bedel nasıl belirlenir
Acele usulde de değer, olağan usuldeki ölçütlere göre belirlenir. Bilirkişi kurulu m. 11’deki unsurları ayrı ayrı raporlamak zorundadır.
Cins ve nev’i, yüzölçümü, kıymeti etkileyen bütün nitelik ve unsurlar ve her unsurun ayrı ayrı değeri, varsa vergi beyanı, resmî kıymet takdirleri; arazilerde mevkii ve şartlarına göre olduğu gibi kullanılması hâlinde getireceği net gelir; arsalarda kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değeri; yapılarda resmî birim fiyatları, maliyet hesapları ve yıpranma payı esas alınır.
Rapor, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun ve gerekçeli olmalıdır. Taşınmazın değeri belirlenirken kamulaştırmayı gerektiren teşebbüsün sebep olacağı değer artışları dikkate alınmaz.
Arazi ile arsa ayrımı burada belirleyicidir: arazide gelir yöntemi, arsada emsal karşılaştırma yöntemi uygulanır. Taşınmazın hangi nitelikte sayıldığı, çoğu dosyada bedeli en çok etkileyen tek başlıktır.
Anayasa Mahkemesi, 25/12/2024 tarihli ve E. 2024/101, K. 2024/232 sayılı kararıyla m. 14’ün altıncı fıkrasını iptal etmiştir. İptal edilen fıkra, davetiye ve ilanda husumetin yanlış gösterilmesi hâlinde gerçek hasma tebligat yapılarak davaya devam olunmasını öngörüyordu.
08Sık sorulan sorular
El koyma kararı verildi; taşınmaz artık idarenin mi oldu?
Hayır. El koyma, idareye taşınmazı kullanma imkânı verir; mülkiyet m. 25 uyarınca ancak asliye hukuk mahkemesinin tescil kararıyla idareye geçer. Bu arada tapuya devir yasağı şerhi işlenir.
Bankaya yatırılan parayı çekersem dava hakkımı kaybeder miyim?
Bedelin bankaya yatırılması el koymanın şartıdır; bedele ya da kamulaştırmanın hukuka uygunluğuna ilişkin uyuşmazlık bununla sona ermez. Yine de çekim sırasında kayıtsız şartsız bir kabul beyanı verilmemesi, ihtirazi kayıt konulması önemlidir. Bu, dosyanın somut durumuna göre değerlendirilmesi gereken bir konudur.
Acelelik kararı iptal edilirse taşınmazımı geri alabilir miyim?
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2025 tarihli kararına göre, kamu yararı ve kamulaştırma kararları ayakta ise bedel tespiti ve tescil davası devam eder. Uygulamada iptal kararı çoğu zaman el koyma ve tescilden sonra geldiği için taşınmaz geri gelmemektedir. Anayasa Mahkemesi bu durumu yapısal bir sorun olarak nitelendirmiş ve tazminata hükmetmiştir.
Acele kamulaştırmaya karşı hangi mahkemeye gidilir?
Acelelik kararı ve kamulaştırma işlemi idari yargıda iptal davasına konu olur. Bedelin tespiti ve tescil ise asliye hukuk mahkemesinde görülür. İki yolun ayrı yargı kollarında yürümesi, Anayasa Mahkemesinin işaret ettiği sorunun kaynağıdır.
Tarlamın bir kısmı kamulaştırıldı, kalan kısım işe yaramaz hâle geldi. Ne yapabilirim?
Kalan kısım imar mevzuatına göre yararlanmaya elverişli değilse, kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde yazılı başvuru ile o kısmın da kamulaştırılması istenebilir (m. 12). Kalan kısımda değer düşüklüğü oluşmuşsa bu düşüş de bedele eklenir.
Dayanaklar. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m. 3, 10, 11, 12, 14, 25, 27 (mevzuat.gov.tr, güncel metin). Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, 25.10.2017, E. 2017/2807, K. 2017/3241. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 19.11.2025, E. 2024/441, K. 2025/727. Anayasa Mahkemesi Genel Kurulu, Ali Kömürcü ve diğerleri, B. No: 2019/2890, 25/10/2023 (RG 3/1/2024-32418). Anayasa Mahkemesi, 25/12/2024, E. 2024/101, K. 2024/232.
Yasal uyarı. Bu sayfa genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki danışmanlık ya da vekâlet ilişkisi doğurmaz. Her dosyanın sonucu kendi vakıalarına, tarihlerine ve delil durumuna göre değişir. Sayfada anılan kanun maddeleri ve mahkeme kararları mevzuat.gov.tr, karararama.yargitay.gov.tr ve kararlarbilgibankasi.anayasa.gov.tr üzerinden doğrulanmıştır.