Gayrimenkul Hukuku

Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mallar üzerindeki mülkiyet ve sınırlı ayni haklara ilişkin uyuşmazlıkları konu alan hukuk dalıdır. Tapu siciline güven, resmî şekil zorunluluğu ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisi, bu alanın üç temel yapı taşıdır.

Mülkiyet tescille kazanılır. Türk Medenî Kanunu m. 705 uyarınca taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur. Mülkiyeti devir amacı taşıyan sözleşmeler ise m. 706 gereği resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli değildir. Bu nedenle harici satış sözleşmeleri, elden yapılan ödemeler ve sözlü anlaşmalar tek başına mülkiyet doğurmaz.

Sık karşılaşılan uyuşmazlık türleri: tapu iptali ve tescil davaları; muris muvazaasına dayalı talepler; paylı ve elbirliği mülkiyetinde ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu); önalım (şufa) davaları; ecrimisil, yani haksız işgal tazminatı istemleri; kat mülkiyetinden ve yönetim planından doğan anlaşmazlıklar; aile konutu üzerindeki ipotek ve eşin rızası uyuşmazlıkları; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan davalar; kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma uyuşmazlıkları.

Önalım hakkında süre kısadır. Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşların önalım hakkı doğar. Türk Medenî Kanunu m. 733 uyarınca bu hak, satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden başlayarak üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde kullanılmazsa düşer.

Ortaklığın giderilmesinde arabuluculuk zorunludur. 7445 sayılı Kanunla yapılan değişiklik sonrası, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Buna karşılık tapu iptali ve tescil davaları bu kapsamda değildir.

Yetki kesindir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 12 uyarınca taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; taraflar bu yetkiyi sözleşmeyle değiştiremez, mahkeme resen gözetir. Birden fazla ilde taşınmaz varsa her biri için ayrı yetki doğar.

Taşınmaz uyuşmazlıklarında hak kaybı çoğunlukla süre ve şekil kurallarından doğar. İşlem yapmadan önce tapu kaydının, resmî akit tablosunun ve varsa yönetim planının incelenmesi ile sürecin bir avukatla birlikte değerlendirilmesi yerinde olur.