Ödemesini yapıp konutuna yerleşen alıcı, arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşme feshedilince tapusunu kaybedebilir. Yükleniciden daire almanın hukuki riski, tapu iptali ve tescil davası ve tazminat yolu.
Yükleniciden daire alan kişi, arsa sahibine karşı yüklenicinin hak ettiği kadar hak talep edebilir. Yüklenici inşaatı tamamlamamışsa alıcı da tapu isteyemez.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geriye etkili feshedilirse, yükleniciden pay alan üçüncü kişilerin tapuları da iptal edilir; iyiniyet iddiası korunmaz.
Tapusu iptal edilen alıcı, satıcıya karşı dairenin rayiç bedelini talep edebilir.
§ 1Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedir?
Arsa sahibi arsasının belirli paylarını devretmeyi, yüklenici ise karşılığında bağımsız bölümler yapıp teslim etmeyi üstlenir. Sözleşme karma niteliktedir: bir yanıyla eser sözleşmesi, diğer yanıyla taşınmaz satış vaadidir. Bu ikili yapı, taşınmaz devri içerdiği için resmî şekle tabidir; noterde düzenleme şeklinde yapılmayan sözleşme kural olarak geçersizdir.
Sözleşme tam iki tarafa borç yükler ve edimler karşılıklıdır. Yüklenicinin arsa payı üzerindeki hakkı, inşaatı tamamladığı oranda doğar. Bu ilke, alıcı bakımından da belirleyici sonuçlar doğurur.
§ 2Yükleniciden daire almak: devralınan hakkın niteliği
Projeden daire alan kişi çoğu zaman yükleniciyle sözleşme yapar. Burada devralınan şey mülkiyet değil, yüklenicinin arsa sahibinden alacağı kişisel haktır. Alacağın devri hükümleri uygulanır.
Bunun doğrudan sonucu şudur: alıcı, arsa sahibine karşı yüklenicinin hak ettiğinden fazlasını isteyemez. Yüklenici inşaatı %60 seviyesinde bırakmışsa, alıcının elindeki sözleşme ne kadar düzgün olursa olsun tapu talebi bu orana takılır.
Alıcının hakkı kişisel haktır, ayni hak değildir. Tapu siciline güvenerek mülkiyet kazanan kişiyi koruyan hükümler burada devreye girmez; çünkü kazanım tapudaki bir tescile değil, yükleniciyle yapılan sözleşmeye dayanır.
§ 3Sözleşme geriye etkili feshedilirse ne olur?
Yüklenici edimini yerine getirmezse arsa sahibi sözleşmenin feshini isteyebilir. Fesih geriye etkili olduğunda taraflar aldıklarını iade eder ve arsa payları arsa sahibine döner. Peki bu arada yükleniciden daire almış üçüncü kişiler ne olur?
Daire, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye dönük feshi hâlinde yükleniciden pay alan kişilerin tapu kayıtlarının da iptal edilerek arsa sahibine döneceğine hükmetmiştir. Kararda üçüncü kişilerin iyiniyet iddiasının dinlenmeyeceği açıkça belirtilmiştir.
Karar sert görünse de mantığı tutarlıdır: alıcı, yüklenicinin hakkına bağlı bir hak devralmıştır. Yüklenicinin hakkı geriye etkili olarak ortadan kalkınca, ona bağlı hak da ayakta kalamaz. Alıcının iyiniyetli olması bu zinciri değiştirmez.
§ 4Tapusu iptal edilen alıcının hakkı
Tapusunu kaybeden alıcı çaresiz değildir; muhatabı değişir. Arsa sahibine karşı ayni bir talebi kalmaz, ancak kendisine satış yapan tarafa karşı tazminat isteyebilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin iptali sonucu tapusu iptal edilen alıcının talebinde, Daire dairenin satış tarihindeki rayiç değerinin araştırılıp sonuca göre karar verilmesi gerektiğini belirtmiştir.
Yani tazminat, ödenen bedelin nominal iadesiyle sınırlı değildir; taşınmazın gerçek değeri esas alınır.
Bu ayrım pratikte büyük fark yaratır. Yıllar önce ödenmiş bir bedelin aynen iadesi, enflasyon karşısında alıcıyı korumaz. Rayiç değer ölçütü, zararın gerçek karşılığını sağlar.
§ 5Tapu iptali ve tescil davası
Ödemesini tamamlamış ancak tapusu devredilmeyen alıcının yolu tapu iptali ve tescil davasıdır. Yüklenici inşaatı tamamlamış ve arsa sahibine karşı hak etmişse, alıcı doğrudan tescil talep edebilir.
| Davacı | Yükleniciden pay devralan alıcı |
|---|---|
| Davalı | Arsa sahibi ve yüklenici (birlikte) |
| Görevli mahkeme | Asliye hukuk mahkemesi |
| Yetkili mahkeme | Taşınmazın bulunduğu yer (HMK m. 12, kesin) |
| Ön mesele | Yüklenicinin edimini hangi oranda yerine getirdiği |
Mahkeme çoğu zaman inşaatın seviyesini bilirkişi marifetiyle tespit ettirir. Tapu üzerinde yüklenicinin koydurduğu ipotek veya haciz varsa, bunların akıbeti de aynı dava içinde tartışılır.
§ 6Alıcı kendini nasıl korur?
- Satış vaadini tapuya şerh ettirin. Noterde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapu kütüğüne şerh edilebilir. Şerh, sonraki maliklere karşı hakkı ileri sürebilme imkânı verir; etkisi beş yılla sınırlıdır.
- Arsa sahibini sözleşmeye taraf yapın. Arsa sahibinin de imzaladığı bir sözleşme, alıcının konumunu yüklenicinin performansından kısmen bağımsızlaştırır.
- Ana sözleşmeyi okuyun. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin fesih şartlarını, cezai şartları ve teslim tarihini alım öncesinde inceleyin.
- Tapu kaydını kontrol edin. Arsa üzerinde ipotek, haciz, şerh veya devam eden dava kaydı olup olmadığına bakın.
- Ödemeleri belgeleyin. Nakit ödemelerden kaçının; banka kanalıyla ve açıklama yazarak ödeyin.
§ 7Kontrol listesi
- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin noter onaylı örneği temin edildi
- Sözleşmenin feshedilip edilmediği, derdest dava bulunup bulunmadığı araştırıldı
- Tapu kaydındaki şerh, ipotek ve haciz kayıtları çıkarıldı
- Yüklenicinin inşaatı hangi seviyede tamamladığı belgelendi
- Alıcının yükleniciyle yaptığı sözleşme ve ödeme belgeleri toplandı
- Satış vaadinin tapuya şerh edilip edilmediği kontrol edildi
- İskân (yapı kullanma izin belgesi) alınıp alınmadığı sorgulandı
- Terditli talep planlandı: öncelikle tescil, olmazsa rayiç bedel tazminatı
§ 8Sık sorulan sorular
Parasını ödedim, oturuyorum ama tapu verilmiyor. Ne yapabilirim?
Yüklenici edimini tamamlamışsa arsa sahibi ve yükleniciye karşı tapu iptali ve tescil davası açabilirsiniz. Yüklenici inşaatı tamamlamamışsa talebiniz onun hak ettiği oranla sınırlı kalır; bu hâlde tazminat yolu öne çıkar.
İyiniyetli alıcıyım, tapum yine de iptal edilir mi?
Evet. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye dönük feshinde yükleniciden pay alanların tapularının iptal edileceğini ve iyiniyet iddiasının dinlenmeyeceğini belirtmiştir. Devraldığınız hak kişisel haktır; tapu siciline güven ilkesi burada devreye girmez.
Tapum iptal edildi, ne kadar tazminat alabilirim?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararına göre dairenin satış tarihindeki rayiç değeri araştırılarak karar verilmelidir. Talep, ödediğiniz bedelin nominal iadesiyle sınırlı değildir.
Satış vaadini tapuya şerh ettirmek işe yarar mı?
Evet. Şerh, hakkınızı sonraki maliklere karşı ileri sürebilmenizi sağlar. Ancak etkisi süresizdir sanılmamalı; şerhin koruması beş yılla sınırlıdır ve süre içinde devir gerçekleşmezse terkin edilebilir.
Müteahhit daireyi başkasına da satmış, kim hak sahibi olur?
Aynı bağımsız bölümün birden çok kişiye satıldığı hâllerde kural olarak tapuya tescil önceliği ve şerh durumu belirleyici olur. Şerhi bulunan alıcı diğerlerine karşı üstün konumdadır. Bu tür uyuşmazlıklar ayrıntılı belge incelemesi gerektirir.
Dava nerede açılır?
Asliye hukuk mahkemesinde ve taşınmazın bulunduğu yerde. Bu yetki kesindir, taraflarca değiştirilemez ve mahkemece resen gözetilir.
Gayrimenkul hukuku · Muris muvazaası ve tapu iptali · Aile konutuna ipotek
Yasal uyarı. Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki danışmanlık ya da vekâlet ilişkisi doğurmaz. Arsa payı karşılığı inşaat uyuşmazlıkları sözleşme hükümlerine ve somut olayın delil durumuna göre değişir. Mevzuat ve içtihat değişebileceğinden, işlem yapmadan önce güncel metinlerin kontrol edilmesi ve bir avukata danışılması gerekir.